Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, ist das für Vermieter nicht nur ärgerlich, sondern kann schnell existenzbedrohend werden. Gerade private Vermieter sind oft auf die regelmäßigen Mietzahlungen angewiesen, um Kredite oder laufende Kosten zu decken. Doch welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es, und wie sollte man Schritt für Schritt vorgehen? Lesen Sie mehr in diesem Beitrag…
1. Erste Maßnahme: Kommunikation suchen
Bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden, empfiehlt es sich, zunächst das Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Häufig liegen Missverständnisse oder vorübergehende finanzielle Schwierigkeiten vor.
• Freundliche Erinnerung: Eine kurze schriftliche Zahlungserinnerung kann bereits Wirkung zeigen.
• Ratenzahlung vereinbaren: Ist der Mieter vorübergehend in Not, kann eine schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung helfen.
2. Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt – Schriftliche Mahnung und Fristsetzung
Bleibt die Miete trotz Erinnerung aus, sollte der Vermieter eine förmliche Mahnung mit Fristsetzung verschicken.
• Form: Schriftlich, am besten per Einschreiben oder noch besser per Boten, um den Zugang nachweisen zu können.
• Inhalt: Höhe der offenen Miete, Zahlungsfrist (z. B. 7–14 Tage), Hinweis auf mögliche rechtliche Schritte.
Eine Mahnung ist in der Regel nicht zwingend erforderlich, aber sie dokumentiert den Zahlungsverzug und ist für spätere Verfahren hilfreich.
3. Kündigungsrecht des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht klare Regeln vor, wann ein Vermieter kündigen darf:
• Fristlose Kündigung: Wenn der Mieter:
• zwei aufeinanderfolgende Mieten gar nicht zahlt oder
• über mehr als zwei Monate hinweg mit einem Betrag im Rückstand ist, der zwei Monatsmieten erreicht.
• Ordentliche Kündigung: Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter muss schriftlich erfolgen, die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten und sich auf einen anerkannten Kündigungsgrund stützen. Die Frist beträgt bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren drei Monate, bei über fünf Jahren sechs Monate und bei über acht Jahren neun Monate. Der Vermieter muss zudem die Gründe für die Kündigung nachvollziehbar darlegen.
Wichtig: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund genau benennen.
4. Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt – Räumungsklage und Zwangsräumung
Zahlt der Mieter trotz Kündigung nicht und zieht auch nicht freiwillig aus, bleibt nur der Weg über das Gericht:
• Räumungsklage in der Regel beim zuständigen Amtsgericht.
• Nach einem Räumungstitel kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen lassen.
Achtung: Dieser Schritt ist mit Kosten und Zeitaufwand verbunden, daher sollte er gut überlegt sein.
5. Mietrückstände einklagen
Neben der Räumung kann der Vermieter auch die offenen Mietforderungen einklagen.
• Möglich ist eine Zahlungsklage parallel oder nach der Räumungsklage.
• Alternativ kann ein gerichtlicher Mahnbescheid beantragt werden, um schnell einen Vollstreckungstitel zu erhalten.
6. Praktische Tipps für Vermieter
• Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss: Schufa-Auskunft oder Gehaltsnachweise können spätere Probleme vermeiden.
• Mietkaution nutzen: Offene Forderungen können mit der Kaution verrechnet werden.
• Rechtsanwalt einschalten: Gerade bei hartnäckigen Fällen ist anwaltliche Unterstützung sinnvoll.
Fazit
Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, sollten Vermieter besonnen, aber konsequent handeln. Von der freundlichen Erinnerung über die Mahnung bis hin zur Kündigung und Räumungsklage bietet das deutsche Mietrecht klare Handlungsoptionen. Wer frühzeitig reagiert und die rechtlichen Schritte kennt, kann finanzielle Schäden begrenzen und seine Rechte effektiv durchsetzen.
Dieser Artikel enthält eine allgemeine Übersicht nach deutschem Recht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Im Einzelfall sollten Vermieter anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.
