Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht genügt. Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere “die Kosten der verbrauchten Brennstoffe”. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können. Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht. Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung ausgeglichen werden. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, so der BGH.

BGH, Urteil vom 01.02.2012 Az.: VIII ZR 156/11

Eine Mieterin äußerte sich unangemessen über ihren Vermieter wegen eines Streits über die Nutzung des Gartens. Daraufhin wurde sie von ihm abgemahnt. Nachdem sie ihn folglich bei seiner Bank anschwärzte, erfolgte die fristlose Kündigung. Zu Recht, entschied das LG Potsdam. Die Mieterin habe ihren Vermieter grundlos und ohne nähere Gewissheit über dessen Vermögenslage bei seiner Bank in Verruf bringen wollen. Der Anlass – der Streit über den Garten – sei kein nachvollziehbarer Rechtfertigungsgrund, so das Gericht.

LG Potsdam, Az.: 4 S 193/10 Erscheinungsdatum unbekannt

Das Landgericht Frankfurt hat entschieden, dass weder die lange Mitdauer noch der hohe Alter des Mieters eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters unzulässig macht. Zwar bedeutet es für einen 84 Jahre alten, zu 100 % schwerbehinderten und pflegebedürftigen Mieter eine erhebliche Härte, aus dem Haus, in dem er seit 46 Jahren und aus der Wohnung, in der er seit 40 Jahren lebt, ausziehen zu müssen. Sein Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses muss aber gegenüber dem Eigenbedarfsinteresse der Vermieter zurücktreten, die mit ihren beiden Kindern aus ihrer 54 qm großen Wohnung in die 68 qm große Wohnung des Mieters einziehen und dadurch zugleich ihre schlechten finanziellen Verhältnisse verbessern sowie Schul- und Arbeitswege verkürzen wollen, so das Gericht.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.8.2011 Az.:  2/11 S 110/11

Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass ein Mieter zur Vorbeugung von Schimmelbefall das Badezimmer lüften muss. Das Gericht stellte ausdrücklich fest, dass ein dauergekipptes Fenster einem Schimmelbefall nicht vorbeugen kann. Zur Vermeidung von Schimmelbefall müsse mindestens einmal täglich stoßgelüftet werden. Ein Vermieter könne zudem in den kalten Jahreszeiten eine ausreichende Beheizung, tägliches Lüften sowie Abtrocknen von Fliesen und Wänden einer Dusche verlangen, so das Gericht.

AG Köln Urteil vom 26.08.11, Az.: 221 C 341/10

Ein Vermieter plante an seinen Mietwohnungen Balkone anzubringen sowie neue Heizungen zu installieren. Grundsätzlich ist ein Vermieter hierzu berechtigt. Der Mieter ist allerdings nur dann verpflichtet, die Bauarbeiten in seiner Wohnung zu dulden, wenn der Vermieter ihm spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitgeteilt hat. Eine rechtzeitige schriftliche Mitteilung ist im hiesigen Fall tatsächlich erfolgt. Der Vermieter wies auf den Anbau eines Balkons und den Einbau der neuen Heizung hin und kündigte die zu erwartende Bauzeit und Mieterhöhung an. Nähere Informationen teilte er nicht mit. Reicht das?

Ja, entschied der BGH (Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 242/10): Es ist nicht erforderlich, dass die Baumaßnahmen und die Auswirkungen in jeder Einzelheit angegeben werden. Erforderlich ist aber, dass der Mieter sich anhand der Angaben ein realitätsnahes Bild von den zu erwartenden Baumaßnahmen machen kann. In diesem Fall hätte der Mieter die Bauarbeiter jedenfalls in seine Wohnung lassen müssen.

Ein Vermieter plante, die Ablesegeräte für Wärme, Warm- und Kaltwasser in seinen Wohneinheiten durch moderen Funkablesegeräte auszutauschen. Diese würden es in Zukunft unnötig machen, die Wohnungen zwecks Ablesen der Verbrauchsstände zu betreten. Dennoch weigerte sich ein Mieter, dem Vermieter den erforderlichen Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Zu Unrecht, entschied nun der BGH. Einen Mieter träfe nämlich die Pflicht, den Einbau neuer Wärme- und Wasserablesegeräte zu dulden (Urteil vom 29. September 2011 – VIII ZR 326/10 ). Dies gelte auch dann, wenn noch funktionstüchtige Ablesegeräte durch modernere Systeme ausgetauscht würden. Für die Praxis bedeutet dies, dass dem Mieter von einer Verweigerung des Zutritts in einem solchen Fall abzuraten ist. In der Regel wird dem Vermieter sonst nämlich nichts anderes übrig bleiben, als vor Gericht zu ziehen. Der Mieter wird im gerichtlichen Verfahren aller Voraussicht nach unterliegen und die Prozesskosten zu tragen haben.

Das LG Chemnitz hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Mieter eine von außen sichtbare Kinderpiratenflagge in ein Fenster hing. Dem Landgericht stellte sich die Frage, ob diese Gestaltungsform womöglich gegen die vertraglichen Pflichten des Mieters verstieß oder ob sie noch vom Gebrauchsrecht des Mieters an der Mietwohnung gedeckt war. Der Vermieter berief sich darauf, dass durch die auffällige Gestaltung des Fensters andere Mietinteressenten abgeschreckt werden könnten. Der Mieter hielt dem entgegen, dass es keinesweg übertrieben und unüblich sei, sein Fenster derart zu gestalten.

Das LG Chemnitz gab dem Mieter Recht (LG Chemnitz, Urteil vom 21.10.2011). Das Behängen eines Fensters mit einer Kinderpiratenflagge halte sich noch im akzeptablen Bereich. Es gilt aber zu beachten, dass es sich hierbei um eine Einzelfallentscheidung handelt. Es ist damit nicht gesagt, dass jede Art von Fensterschmuck zulässig ist. Dem Mieter sei deshalb geraten, ein gewisses Maß an Fingerspitzengefühl zu wahren, sollte der Vermieter gegen eine konkrete Fenstergestaltung oder eine anderweitige nach außen hin sichtbare Gestaltung der Mietwohnung vorgehen. Der Vermieter wiederum sollte sehr genau abwägen, bevor er gegen eine Gestaltung gerichtlich vorgeht.

Ein Mieter aus Berlin minderte seine Miete weil er der Auffassung war, dass die Wohnung mit einem Mangel behaftet ist, weil sein Nachbar, ebenfalls ein Mieter im Haus, in seiner Wohnung raucht. Insbesondere dann, wenn die Wohnung des Nachbarn gelüftet wird, sei die Belästigung erheblich. Er verlange von seinem Vermieter, dass er dem Nachbarn das Rauchen teilweise untersagt. Zu Unrecht, urteilte das Landgericht Berlin. Das Rauchen und Lüften gehört zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung. Der Vermieter ist daher nicht berechtigt, dem rauchenden Mieter Vorschriften über seine Rauchgewohnheiten zu machen.

Landgericht Berlin, Urteil vom 03.03.2009, Az.: 63 S 470/08

Der BGH hat heute entschieden, dass die verkürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten im Mietrecht nicht bei einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter gilt. Der Anspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren, so die Karlsruher Richter.

 BGH, Urteil vom 29.06.2011 Az.: VIII ZR 349/10

Eine Mieterin aus Köln störten tuckernde und stinkende Schiffe auf dem Rhein. Sie beschloss daraufhin die Miete zu kürzen. Das durfte sie nicht, urteilte das Amtsgericht Köln.  Es sei allgemein bekannt, dass auf dem Rhein Schiffe führen. Es komme auch kein Mieter an einer Straße mit einem großen Taxistand auf die Idee, zu behaupten, er habe nicht damit rechnen können, dass es zu Lärm- und Geruchsbelästigungen durch die Taxis komme, argumentierte das Gericht.

AG Köln, Urteil vom 14.06.2011 Az.: 223C26/11